房地产股强者恒强

http://stock.163.com　2006-01-07 06:18:41　来源: 证券时报(深圳)　　　网友评论 0 条

　　南京证券周旭

　　2006年的第一个交易周，沪深股市迎来开门红，上证指数冲上1200点关口。房地产板块市场表现较为突出，G万科A、金融街、招商地产、金地集团等优质地产股的股价频创新高，并带动中国国贸、天房发展等二线地产股上扬。我们认为，房地产市场刚性需求存在及人民币升值预期，促使行业增长大周期延续，具有区域、资金、土地及管理优势的房地产企业具有较大的发展的空间，而实力不济的企业将在地产业整合过程中被淘汰。

　　行业处于增长大周期之中

　　始于2004年的宏观调控及今年初，银行对开发商贷款收紧，房地产开发必需的土地及资金的供给增幅下降，导致房地产供给增速下滑。但中国经济增长和城市化率的提高形成了对住房的刚性需求，今年以来房地产行业需求依然旺盛。前三季度，在国内上市公司盈利增速整体大幅放缓背景下，53家房地产类上市公司的盈利却大幅增长，净利润同比增长59.65%。“十一五”期间，我国GDP仍将保持快速增长，人均可支配收入不断提高，同时，由于“城镇化”已经确定为我国重大的战略决策，很多地区处于新一轮消费升级的临界点，因此影响住房消费需求的基本因素短期内难以发生根本性变化。预计未来10-15年，我国房地产市场依然保持较高的发展速度。

　　人民币的升值趋势提高了中国不动产对外资的的吸引力。从日本、韩国等国家的发展经验看，货币升值阶段一般都成为了本国房地产市场快速发展的助推器。2005年，摩根士丹利、美林、新加坡凯德置地等外资机构已大举购入上海、北京等地的高档写字楼。在实际升值或者升值预期的利好影响下，境外投机资金和国内投机资金可能殊途同归，借助资产重估概念和日韩等国汇率升值的历史故事，国内房地产市场以及A股市场房地产板块可能出现资金推动型行情。

　　强者恒强时代来临

　　中国房地产市场虽然拥有长期向好的发展趋势，但受国家宏观调控制约，行业格局正发生嬗变，主要体现在区域分化及行业集中度逐步提高。国家统计局最新公布的数据显示，2005年，以上海为代表的区域住宅价格出现回落，并且去年10月份以来，住宅空置面积上升势头明显加快，而珠三角、天津等地区由于区域供给和需求环境的变化，住宅价格走势依然强劲。我们认为，后者可能成为资金从上海等地区撤退后的新一轮逐利场所。

　　进入2006年，我们认为这种格局仍将延续。在本轮房地产上涨周期中，上海、杭州等长三角地区高居前列，珠三角地区的广州、深圳表现最为平稳。虽然去年下半年深圳房价出现较大幅度的上涨，但受土地供给紧缺、港人来深置业及深圳城建投入等因素推动，今年深圳楼市仍将以稳步上涨的基调为主。因此，在选股时应选择主要业务范围在珠三角、天津等东部城市的房地产股，如以珠三角地区为业务重心、具有一定的区域垄断性，土地储备丰富，持续开发能力强，尤其像G华侨城A，公司不仅是主题公园行业领导者，其创造的“旅游＋地产”的发展模式获得相当成功，依托主题公司独特优势，在中国经济发达城市的地理位置较好的区域，获得大量开发中高档商品房的土地储备，使公司保持持续增长。

　　土地出让方式规范化及商业银行对房地产企业贷款资质审查从严，使中国房地产市场的进入壁垒得到提高，实力弱小的开发商受到资金、市场、管理能力的多重挤压而纷纷出局，行业集中度将得到提高，资源进一步向龙头公司集中。因此，像G万科A、金地集团等已形成全国布局、具备品牌和专业化优势的公司，也具有了持续发展的能力。从RNAV估值来看，G万科A、金地集团目前股价较RNAV仍有6%左右折让，与香港房地产开发企业2005年平均15.95倍市盈率相比，G万科A、金地集团市盈率分别只有12.67倍和14.3倍，估值上仍具有一定优势。

　　此外，商业地产的租售市场走势不同于住宅区域市场的表现，大型核心城市如上海、北京等地的商业地产比较受青睐，因此，在核心城市、核心区域内，以商业地产开发及出租业务为主的公司，销售情况相对良好，出租率维持在较好水平，业务稳定且拥有宝贵的现金流，投资风险相对较低，如金融街，公司特有的地理位置优势，对保险、银行等金融机构具有较强的吸引力，去年底Excel公司与金融街正式确认购房协议，金额高达8.78亿元，对公司今年的业绩将产生积极影响。其他如中国国贸、浦东金桥等亦可关注。
<南京证券><周旭>