广州地产新思路：商业物业经营困惑

http://stock.163.com　2005-07-08 08:58:44　来源: 21世纪经济报道　　　网友评论 0 条

　　

　　【编者按】

　　曾有人这样形容中国股市，开进去的是宝马，开出来的却是奥拓。那么，房地产在开进去无数真金白银之后，宏观调控会为其开出怎样的帐单呢？


　　7月3日，由本报主办的“后新政时代的中国房地产”论坛上，一场关于高端住宅产品何去何从的争论激烈进行。

　　广州地产商却另有关注的重点。

　　随着宏观调控对住宅市场的明确指向，商业地产会否大热成为广州业界较为敏感的话题，如何看待新政下商业地产面临的机遇和风险？7月1日，十多位广州地产商代表与本报记者进行了深入探讨，以稳健著称的广州地产商显然更为关注地产企业发展的新方向：商业地产的物业经营。

　　　　

　　

　　《21世纪》：虽然国家宏观调控持续不断，但是行政区划调整、地铁建设加大力度、2010年亚运规划出台等种种利好，都在为广州地产发展助力。

在各位看来，广州地产目前是顺流还是逆流？

　　孙涛：宏观调控的一系列措施下，广州地产为什么能够坚挺不拔？地产市场的回落、回升，一直是一个波浪的过程，这成为广州地产商最好的熔炉。我们经过磨练走向了成熟；第二个原因是消费者的理性。这几年以来，广州炒楼的投资者占购房者的比例不超过5％，跟上海、杭州、北京相比尤其突出，对市场没有造成太大冲击；第三，广州地产商具有天生的实干性，作风稳健。只要地产商都用心打造品质，寻求性价比高的产品，就一定可以在市场上立足。

　　付凯：万科内部的判断认为，现在广州房地产市场实际上是暗流涌动。目前来看，现在关于整体市场走向的信息来源以及判断方向非常混乱，处在博弈的阶段。有媒体指出，中央应该在全国树一个正面典型，让大家来学习广州，这是一个好现象。

　　从中长期来看，我们需要有一个兵器谱，十八般兵器样样都有。1990年代的宏观调控，万科也赶上了，当时政府的手段比较粗糙，但也让我们受到了一定冲击。现在政府的手段显然更为高明和精确。无论在广州这样一个市场前景相对比较明朗的环境下，还是在上海那样看不清未来发展的环境里，地产商都需要不断提醒自己，要加强抵御风险的能力。

　　梁志鹏：地产市场是在顺流而上。众所周知，上海楼市受到了相当大的打击，而北京方面，10000元每平方米以上的楼盘销售额已经出现了明显下降。这是非常不正常的情况。北京星河湾6月18号开盘大热，销售情况逆流而上，就是一个好的现象。消费者不急着买，处于观望中，但是楼盘却不一定愁卖，整个市场本质的供求关系没有受到实质性的影响。特别是在广州，整体的供货量是增加了。

　　在城市化进程中，经济一片大好，不断增加的消费力支持下，供求关系不会改变，广州的地产更多的是在考虑自己将如何脱颖而出。也就是说，环境在推动我们求变。

　　涉及到政府层面，我们将抱着更积极的态度去理解和应对。宏观调控中还有很多东西没有完善，很多补充条文解释得不够及时，但政府明显也在成熟。我认为，地产商应该顺势而为，顺着政府的思路，抱着积极的心态，打造好产品。而广州的地铁建设、亚运规划等，跟整个社会，无论是政策还是形势，都是保持同步的。

　　金定华：中海地产1992年在香港上市，是一个国字号的老企业。广州地产顺流抑或逆流，我们有几个观点：第一，政府的决策更像一个牧羊人的决策，政府希望羊长得比较肥，仍旧能挤出奶；第二，房地产是广州六大支柱产业之一，这是一个很有利的数据。2004年广州的人均GDP全国排名第三，这种情况下，广州房地产经过20年的发展，没有理由不平稳，没有理由不健康；第三，这次宏观调控借鉴了很多国外的方法，我们在项目的定位等方面都会有适当调整。我们看好广州市场，相信一个平稳健康的理性的市场是政府、发展商、消费者都需要的市场。

　　《21世纪》：新政下房地产经营面临极大挑战，企业是否需要寻找新的发展模式？

　　梁丹青：回顾广州房地产20年的发展，它面对和存在着几个问题。首先，房地产业是资源跟资金高度密集型的行业。目前宏观调控从土地资源和控制银根方面对房地产进行了调整和控制。从2004年开始，所有土地交易必须通过市场的公开竞争获得，开发成本增加了，获得资源的空间缩小了。资金方面，银行的信贷基本上是流向有实力的地产商。中国缺乏其他金融产品，银行成为房地产开发资金的主要依托，但这个渠道在不断收紧。这两方面，对房地产企业发展产生了很大的影响。

　　此外，对自身做一个审视，目前房地产的赢利模式是不是存在一些需要调整和完善的可能呢？现在，我们的产品还比较单一，大多数地产商都是从住宅的开发、销售来完成自身积累的，没有形成基本的固化和沉淀。在土地资源和资金紧缺的情况下，一旦销售数量减少，甚至出现没有项目可开发的情况，房地产企业的生存、发展都面临极大的问题。我们需要思考一种新的发展模式。

　　商业地产的物业经营，应该是向前跨一步的渠道。第一：商业物业是资产的固化和沉淀，是促进企业整个资产优化比较有效的渠道；第二：商业物业经营，有一个很强的增值和保值作用，通过不同商业形态、业态的综合经营，使得商业价格远远超过刚刚生成的市场价值；第三，商业物业经营应该具备很好的融资能力。我们提出，广州城建集团要从房地产开发逐步转移到由房地产开发为主，房地产开发与物业经营并重，发展到房地产商业物业为中心的模式。例如，通过广州城建集团20年的发展，我们已经延伸了一大批优质的商业物业，包括财富广场、城建大厦、白马服装市场等。这些已经体现出增强房地产抗风险的支撑能力。

　　但是，这种转型也存在风险，对房地产企业的实力提出了更高要求。

　　张三宝：一个产业的健康发展不是一帆风顺的，更多的是呈现出一种波浪式的发展，在拐点出现的时候，将出现强者更强、弱者更弱的现象。广州是一个非常好的例子。很多人觉得相比广州，北京、上海可能会更像一个国际化大都市。但是，广州的经济发展实力是能够摆出来的。供求关系决定市场，但更重要的是市民对新的居住模式的需求，背后的关键是必须要有购买力。作为有品牌实力的发展商，在宏观调控持续的前提下更是“真金不怕火炼”。新世界地产已经有33年发展经验，是香港四大地产发展商之一，也是香港十大财团之一。我认为，中国的楼市，或者广州的楼市，应该说前进方向是以品牌企业为特征的房地产时代。

　　《21世纪》：随着宏观调控对住宅市场的明确指向，商业地产会否出现大热成为业界较为敏感的话题，如何看待新政下广州商业地产面临的机遇和风险？

　　岑凯：商业地产，特别是购物中心，需要较长的发展周期和资金量，受各方面政策影响非常大。这一点中华广场和正佳广场都有不少感触。我们1994年开始发展中华广场，经历过顺流、逆流发展和1997年的金融风暴，又经历了非典时期和现在持续不断的宏观调控。

　　商业地产不像住宅，有市场就可以了，其受到的影响因素很多。中国商业地产现阶段正处于社会主义初级阶段产权分散的购物中心阶段。像天河城，熬了十几年，股本金还没有回来。中国的购物中心，大部分资金来源有限，没有财团和银行支持。而且，一旦物业销售出去，产权就不统一，问题就来了。目前，广州说得上购物中心的有十几二十个，真正成功的却少之又少。所以，私营企业搞购物中心，有一种社会责任感在里面。现在，中华广场的出租率是95％，目前还处于比较稳定的状况。

　　王军：目前，正佳广场还在完善的过程中。现在，住宅这一块，受到宏观调控的影响比较大，主要是在挤泡沫，商业地产这一块，我们认为还在发展阶段。从买铺、零售的投资来看，受益的空间还是有的，市场应该会慢慢往上走。商业地产这一块，我们比较看好市场前景，而且很有信心。中华广场有不少痛苦的经历，我们希望会在这个过程中，走出一条比较顺畅的路。

　　梁澜：今天讨论的主题是城市新政下的地产。商业地产方面，我们还在经营阶段，还在脚踏实地做一些事情。自己感觉，现在的零售市场，比如说衣服、电器等，产品越来越好，价格越来越实在。我们整个商业地产的运营也是一样，只要是好的东西，还是会回到一个稳定成熟的状态中来的。正佳广场开业，经历了很多波折，我们也付出了很多。现在我们推出的体验式购物，把平常只能在剧院、博物馆、娱乐场所的表演，都拉到正佳广场里面来，虽然可能组织得不是很到位，但我们已经很努力了。五一期间，我们的客流是113万，现在也在逐步稳定的过程中。

　　刘军：在我看来，商业地产是一个过时的概念，把产权分割卖掉再做商业，是注定失败的。对于新政下的市场走向，我要提的两个关键词是成熟理性和调控引导。

　　开放20多年，从事房地产商业，在改革开放初期进行资金积累，很简单归结为一个“勇”字，提前下海，就能够发财。现在已经不同了，整个系统还是要积累经验，要成熟。商业的项目建设上，大家应该避免同质、同量化的竞争。举一个例子，1980年代初期中国最著名的商战发生在郑州，5个百货公司都是同质化竞争，同一个地段不分你我，互相用价格打压，到最后一起死掉。同样，在日本某一城市，同时存在的4家百货公司，都有差异化竞争，有自己非常鲜明的特点，而且给消费者明确的引导。

　　这方面，政府应该多做一点工作加以引导，让整个行业处于一种健康发展的状态，这是最好的政府管理方式。现在，广州的上下九、北京路到处都在搞购物中心，导致大量的同质化竞争和资源的浪费。如果住宅卖不出去，大家改投商业地产，当商业变成地产以后，就会“尸横遍地”。包括北京路几个大的在售购物中心在内，广州的商业地产面临着很多问题。把产品的品质做得好一点，把公司的抗风险能力练得强一些，再加上媒体的作用，政府更多的科学的关注，让信息平面化，大家多一点互动，明天一定会更好。

　　付凯：商业地产对于万科而言，主要是社区商业配套。我们在深圳有一个项目叫金色家园，因为没有对商业进行详细了解，后期改造出现了不少问题。例如，餐厅的烟道不能对着街道，只能对着小区等。万科在广州开发的万科城市花园，也有做社区商业，我们的思路是，从城市规划角度出发，提出一个问题：为什么不能在自己家门口购物、上班？无论是社区商业还是以后做更好的项目，我们希望一个区域里面，步行十分钟能满足生活90％的需求，这是万科的理想。

　　

　　梁志鹏　城启集团销售总监

　　梁丹青　城建集团营销总经理

　　孙涛　　美林基业品牌总监

　　付凯　　万科(广州)地产副总经理

　　张三宝　新世界(广州)地产品牌经理

　　金定华　中海(广州)地产销售经理

　　王军　　正佳广场副总经理

　　梁澜　　正佳广场营销副总监

　　岑凯　　中华广场副总经理

　　刘军　　广州玩具礼品城营销总监

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